国泰海通发布研报称，截至2025年Q1，新房价格环比持续增长城市数量增多，但持续时间较短。96%城市不超过2个月。二手房价格上涨持续性更弱，81%的城市不超过1个月。2024年四季度起，一线城市受益于限购松绑、首付比例下调及核心区优质房源供应，新房成交同比涨幅达50%，2025年Q1同比仍增33%；同期二线城市受存量房贷利率下调等政策推动，新房成交涨幅从2024年Q4的10%收窄至2025年Q1的5%。二手房市场类似，一线城市2024年底同比涨幅超50%，2025年Q1续增37%，而二线同期涨幅稳定在19%。
国泰海通主要观点如下：
由于全国各城市地产政策采取因城施策，叠加各城市对土地财政依赖度存区别，因此中国城市地产周期存在地方差异。为更直观地观察每个城市所处周期，国泰海通建立城市房地产周期综合评分模型：该模型选取27个一二线城市新房、二手房住宅价格，新房、二手房住宅成交套数，新房库存去化周期，新房、二手房住宅价格连续涨跌月数，新房、二手房住宅成交连续涨跌月数七大指标进行加权综合评分，动态判断城市楼市所处周期阶段。
截至2025年Q1，81%城市房地产市场处于筑底期
1)成交量率先回升，但持续性不足：模型显示大部分城市成交套数呈现连续增长，但持续增长月份数普遍不超过3个月。以二手房为例，仅有33%城市成交套数环比持续增长超过1个月，但是均没有超过3个月。成交量是市场回暖的先行指标东启网，这表明市场信心正在逐步恢复，但购房者仍持谨慎态度，观望情绪较浓。
2)价格企稳，但未形成趋势：新房价格环比持续增长城市数量增多，但持续时间较短。96%城市不超过2个月。二手房价格上涨持续性更弱，81%的城市不超过1个月。价格是市场周期的滞后指标，其上涨需要成交量持续支撑。目前价格企稳回升，更多是前期政策刺激和市场情绪修复结果，尚未形成稳固上涨预期。
3)库存压力依然存在：尽管部分城市库存去化周期有所缩短，但平均狭义新房可售库存仍处于高位。截至2025年3月，41%城市去化周期在18个月以上，且相较2024年底变化不大。
从2024年Q4起，新房住宅价格一二线率先止跌企稳，二手住宅价格仅一线回暖
1)新房价格方面，一二线城市于2024年四季度率先企稳。自房企开启去金融化，房价涨幅开始回落，一线城市于2024年11月环比止跌，二线城市随后跟进，但三线城市仍未止跌。
2)二手房和新房趋势几乎一致，但一线城市二手房价无论涨幅还是跌幅波动更大。一线城市二手房价环比在2024年10月止跌回稳，但是二三线城市还未看到止跌迹象。
2025年成交延续上涨态势，一线好于二线，库存持续去化，但速度放缓
1)2024年四季度起，一线城市受益于限购松绑、首付比例下调及核心区优质房源供应，新房成交同比涨幅达50%，2025年Q1同比仍增33%；同期二线城市受存量房贷利率下调等政策推动，新房成交涨幅从2024年Q4的10%收窄至2025年Q1的5%。二手房市场类似，一线城市2024年底同比涨幅超50%，2025年Q1续增37%，而二线同期涨幅稳定在19%。
2)一、二线城市去化周期均在2024年6月达到峰值(22/23个月)后下降。其中，一线城市去化速度在2024年底降至16个月后开始放缓。二线城市在同期降至18个月，也有放缓迹象。
风险提示
收储进展以及房企金融政策不及预期东启网。
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